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Änderungen im Mietvertragsrecht ab dem 1. Januar 2014, Einfluss auch auf bestehende Mietverträge.

Bekanntlich wird ab 1.  Januar 2014 in der Tschechischen Republik ein komplett neues Zivilrecht gelten. Dies ändert auch das Mietrecht und zwar auch bereits bestehende Mietverträge!


Auch Bestandsverträge betroffen

Eines der grundlegenden allgemeinen Rechtsprinzipien ist, dass eine Gesetzesänderung keine Auswirkungen auf Verträge hat, die bereits vor der Gesetzesänderung abgeschlossen wurden. Ein solcher „Altvertrag“ unterliegt üblicherweise demjenigen Recht, das zum Zeitpunkt seines Abschlusses galt.

Dieses allgemeine Prinzip gilt grundsätzlich im neuen tschechischen Zivilrecht, jedoch mit einer gewichtigen Ausnahme: dem neuen Mietrecht. Auch bereits vor dem 1. Januar 2014 abgeschlossene Mietverträge werden sich ab dem 1. Januar 2014 nach dem neuen Recht richten.

Was bedeutet diese Änderungen für die Unternehmenspraxis? Bisher richten sich Gewerberaum­mietverhältnisse nach dem Gesetz Nr. 116/1990. Dieses schon mehrmals geänderte Gesetz ist relativ kurz gefasst und enthält durchaus Schwächen und vor allem Lücken. Nichtsdestoweniger ist es den gewerblichen Vermietern und Mietern vertraut. Beide Parteien verwenden darauf abgestimmte Vertragsdokumentationen. Dieses Gesetz fällt zum 1. Januar 2014 jedoch weg und wird durch das neue Mietrecht im BGB ersetzt, das viel detailliertere Regelungen enthält, als dies bisher der Fall war. Außerdem bringt das neue Gesetz einige wesentliche Änderungen mit sich. 


Entscheidend ist die Vertragsgestaltung

Wie sich diese Änderungen auf ein konkretes Mietverhältnis auswirken, hängt wesentlich von der Qualität des bestehenden Mietvertrags im Einzelfall ab. Das neue Bürgerliche Gesetzbuch beschränkt und ändert zum Beispiel die Kündigungsgründe für den Vermieter in bestimmten Fällen. Falls der Vermieter also in seinem in der Vergangenheit abgeschlossenen Mietvertrag in dieser Hinsicht auf die gesetzliche Regelung vertraute und die Kündigungsgründe im Vertrag nicht gesondert geregelt hat, kann die Gesetzesänderung für ihn unerwünschte Folgen haben.

Eine der wesentlichen Änderungen, welche die Neuregelung bringt, sind die möglichen Auswirkungen eines Eigentümerwechsels einer vermieteten Immobilie. Bisher gilt, dass die Änderung des Eigentümers eines Gebäudes keinen Grund für die Kündigung eines Mietvertrages darstellt, es sei denn, die Parteien hätten etwas anderes vereinbart. Das neue Bürgerliche Gesetzbuch lässt eine Ausnahme zu, und gibt dem neuen Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht für den Fall, dass er keinen vernünftigen Grund hatte, daran zu zweifeln, dass er ein unvermietetes Objekt erwirbt. In solchen Fällen kann er binnen drei Monaten, nachdem er vom Mietverhältnis und der Identität des Mieters erfahren hat, kündigen.  Unter gewöhnlichen Umständen, zum Beispiel beim Kauf eines Büro- und Geschäftshauses, sollte dies jedoch nicht zu wirklichen Problemen in der Praxis führen. Anders kann die Situation allerdings z.B. für einen Langzeitmieter in einem Lagerhaus sein, falls er die gemieteten Räume momentan nicht nutzt und der Verkäufer dem Käufer gegenüber das Bestehen des Mietverhältnisses absichtlich verheimlicht. Auch unter anderen Umständen kann die Frage, ob der neue Eigentümer einer Immobilie Grund hatte, am Bestand oder der Existenz von Mietverhältnissen zu zweifeln, zum Gegenstand von Streitigkeiten werden.

Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen gehen grundsätzlich auf den neuen Eigentümer der Immobilie über. Das neue Bürgerliche Gesetzbuch enthält jedoch hierzu eine bedeutende Ausnahme: für den neuen Eigentümer sind diejenigen Vereinbarungen über die Pflichten des Vermieters nicht verbindlich, die das Gesetz nicht unmittelbar vorschreibt, es sei denn, der Erwerber wusste beim Erwerb von diesen Bestimmungen. Es ist somit im Interesse des Mieters, den neuen Eigentümer vor Erwerb der Immobilie über solche Pflichten aufzuklären. Nachdem in der Praxis der Mieter nicht immer bereits im Vorhinein von einem anstehenden Eigentumswechsel und der Person des Erwerbers erfährt, sollte er auf der Verankerung entsprechender Aufklärungspflichten seines Vermieters im Mietvertrag bestehen, um vor unangenehmen Überraschungen in der Zukunft gefeit zu sein.


Böse Falle für Nachmieter

Ein durch das neue BGB eingeführtes, völlig neues Institut im gewerblichen Mietrecht  ist die sog. Abgeltung für die Übernahme eines Kundenstammes. Dies betrifft Fälle, in denen ein Vermieter ein Mietverhältnis kündigt, ohne dass eine grobe Pflichtverletzung des Mieters der Grund der Kündigung war. In solchen Fällen hat der gekündigte Mieter einen Ausgleichsanspruch gegen den Vermieter oder auch gegen einen Nachmieter, sofern entweder Vermieter oder Nachmieter einen Vorteil dadurch haben, dass sie einen vom ursprünglichen Mieter aufgebauten Kundenstamm übernehmen. Somit wird hier quasi ein Grundgedanke aus dem Handelsvertreterrecht ins gewerbliche Mietrecht aufgenommen.

Genauso wie bei einer Reihe anderer Änderungen, die das neue Bürgerliche Gesetzbuch bringt, ist auch hier offensichtlich, dass der Gesetzesgeber von guten Absichten geleitet wurde. Eine erfolgreiche Geltendmachung eines solchen Anspruchs wird jedoch voraussichtlich in vielen Fällen relativ schwierig sein – vor allem beim Nachweis, inwieweit es wirklich zur Übernahme des Kundenstamms kam und ob es sich tatsächlich um einen gerade durch den Vormieter aufgebauten Kundenstamm handelte, ganz zu schweigen von der gerichtsfesten Bezifferung solcher Ersatzansprüche. Wahrscheinlich ist aber, dass Mieter mit derartigen Ansprüchen argumentieren werden, wenn sie mit einer Kündigung seitens des Vermieters nicht einverstanden sind. Auch für den Nachmieter z.B. eines Restaurants oder Lebensmittelgeschäfts kann die Neuregelung potentiell böse Folgen haben, weshalb sie in ihrem Vertrag mit dem Vermieter eine Freistellungsklausel aufnehmen sollten.


Höchste Zeit zum Handeln

Die vorstehende Auswahl gibt lediglich einige Beispiele für wichtige Änderungen, die sich ab dem 1. Januar 2014 auch auf bereits bestehende gewerbliche Mietverhältnisse auswirken werden. Aus dieser Auswahl ist ersichtlich, dass das Mietrecht zu denjenigen Bereichen gehört, die im Rahmen der Vorbereitungen auf das neue Zivilrecht besonderer Aufmerksamkeit bedürfen. Da Mietverträge zweiseitige Rechtsverhältnisse sind, so dass jedwede Vertragsergänzung oder Anpassung Verhandlungen mit der anderen Partei erfordert, ist dieses Thema auch aus zeitlicher Sicht äußerst heikel.

Die Zeit bis zum Jahresende ist bereits sehr kurz.

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ÜBER DEN AUTOR

Lars Magnus Klett ist ein erfahrener deutscher Rechtsanwalt, der seit 2000 auch in Tschechien anwaltlich tätig ist. Vor seinem Eintritt in unsere Kanzlei arbeitete er in Prag viele Jahre bei den internationalen Kanzleien CMS Cameron McKennna und e|n|w|c Rechtsanwälte (jetzt Taylor Wessing). Zu seinen Mandanten zählen weltweite Unternehmensgruppen ebenso wie mittelständische Unternehmen. Seine fachlichen Schwerpunkte liegen im Handels- und Handelsvertreterrecht, M&A und Gesellschaftsrecht sowie Arbeitsrecht.