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Neues Bürgerliches Gesetzbuch: Das Gebäude als ein Bestandteil des Grundstückes

Zu den bedeutendsten Änderungen, die das ab 1. Januar 2014 geltende neue Zivilrecht  mit sich bring, ist die Widereinführung des alten sachenrechtlichen Prinzips Superficies solo cedit (zu Deutsch „Überbauten weichen dem Boden“). Dieses bereits im alten Rom bekannte Prinzip, das bedeutet, dass Gebäude untrennbare Bestandteile des Grundstücks sind, auf dem sie stehen, wird ebenso private Eigentümer kleiner Immobilien betreffen, wie internationale Immobiliendeveloper, die mit Milliardensummen hantieren.


Bisherige Rechtslage

Bisher gilt, dass ein Grundstück und ein darauf befindlicher Bau im rechtlichen Sinne zwei unterschiedliche Dinge sind und dass der Eigentümer über sie getrennt verfügen kann, bzw. auch unterschiedliche Eigentümer existieren können. Dies brachte und bringt jedoch Probleme in der Praxis mit sich, etwa dann, wenn jemand beim Erwerb eines Hauses automatisch davon ausgeht, auch das „dazugehörige“ Grundstück zu erwerben oder umgekehrt beim Erwerb des Grundstücks auch das draufstehende Haus, tatsächlich jedoch nur Haus oder Grundstück erwirbt.

Berühmt ist in Prag der Fall einer Gruppe deutscher Investoren, die – allesamt fachfremd – davon ausgingen, für einen sehr bescheidenen Preis in der Altstadt eine stattliche Immobilie erworben zu haben, nur um dann festzustellen, dass sie lediglich das Grundstück erwarben, auf dem sich das Gebäude befindet, keineswegs aber das Gebäude selbst. Tragischerweise ist es dieser Investorengruppe auch nicht gelungen, vom Eigentümer der Immobilie wenigstens eine angemessene Pacht zu erstreiten. Aber dies ist eine andere rechtliche Thematik…

Die Folge der bisherigen Regelung ist, in jedem Kaufvertrag peinlich genau darauf zu achten, dass sowohl Gebäude als auch Grundstück mit hinreichender Bestimmtheit beschrieben sind.


Änderungen ab 1. Januar 2014

Mit dem Inkrafttreten des neuen Bürgerlichen Gesetzbuches gilt, wie in vielen anderen Rechtsordnungen auf der Welt auch, dass ein Gebäude grundsätzlich nur gemeinsam mit dem Grundstück, auf dem es steht, übertragen werden kann. Nach der neuen Regelung ist fester Bestandteil eines Grundstückes auch der Raum oberhalb und unterhalb der Grundfläche mitsamt der dort befindlichen Bauten und Anlagen mit Ausnahme von nur temporären Bauten. Zu den untrennbaren Bestandteilen zählen auch fest mit dem Gebäude verbundene Einrichtungen, Einbauten etc. Das neue Bürgerliche Gesetzbuch definiert als Immobilien mit eigener Zweckbestimmung auch z.B. Tiefbauten, wie etwa eine U-Bahn Anlage unterhalb eines Grundstücks.

Als Auffangtatbestand ist sogar geregelt, dass Sachen, die gem. anderer rechtlicher Vorschriften nicht als Bestandteil eines Grundstücks gelten, jedoch nicht ohne Verletzung von dessen Wesen von einem Ort zu einem anderen gebracht werden können, ebenfalls als Immobilien definiert werden. Auch Wohneinheiten (die eine Wohnung als einen räumlich abgegrenzten Teil eines Hauses und einen Anteil an Gemeinflächen der Immobilie umfassen) sind ausdrücklich als Immobilien normiert.


Übergangsregelungen

Mit dem Übergang zu einer neuen Regelung ist es erforderlich, diejenigen aktuell bestehenden Fälle zu lösen, die nicht im Einklang mit der neuen Rechtslage stehen. Ansonsten käme es zu zahlreichen unangemessenen Eingriffen in private Rechte, falls zum 1. Januar 2014 das Eigentum eines Gebäudes automatisch auf den Grundeigentümer überginge. Hier hat der Gesetzgeber mehrere Fallgruppen geregelt:

Der relativ einfachste Fall ist gegeben, wenn vor dem 1. Januar 2014 ein Grundstück und ein darauf befindlicher Bau ohnehin nur einen gemeinsamen Eigentümer haben. In diesen Fällen wird das Gebäude zum 1. Januar 2014 automatisch zum untrennbaren Bestandteil des Grundstückes und verliert so seinen ursprünglichen Status einer selbständigen Sache.

Dies gilt jedoch auch bei einem einzigen Eigentümer dann nicht,  falls Gebäude und/oder Grundstück mit einem dinglichen Recht, z.B. einer Hypothek, belastet sind. Hier will der Gesetzgeber eine unangemessene Veränderung der Haftungs- bzw. Sicherheitensituation verhindern. Ein Gebäude wird in solchen Fällen also nicht zum untrennbaren Bestandteil eines Grundstücks, solange das dingliche Recht wirksam ist und sein Charakter eine Veränderung sinnvollerweise ausschließt.

Auch ein Gebäude, das zum Tag des Inkrafttretens  des neuen BGB im Eigentum einer anderen Person steht, als das Grundstück, wird nicht zum untrennbaren Bestandteil des Grundstückes sondern bleibt eine selbständige Immobilie. Dasselbe gilt auch z.B. für eine Immobilie, die mehreren Miteigentümern gehört, falls nicht alle Miteigentümer zugleich auch Eigentümer des Grundstückes sind.

Um einen allmählichen Übergang zum Prinzip Superficies solo cedit zu gewährleisten, verankert das neue BGB auch ein gegenseitiges Vorkaufsrecht für Grundstücks- und Immobilieneigentümer, sofern diese auseinanderfallen. Dieses Vorkaufsrecht kann weder vertraglich ausgeschlossen noch begrenzt werden.


Neues dingliches Nutzungsrecht

Das neu BGB regelt auch ein als „Baurecht“ bezeichnetes dingliches Nutzungsrecht, das es einem Nichteigentümer gestattet, auf einem fremden Grundstück eine Immobilie zu errichten, deren Eigentümer er nicht wird; durch das Nutzungsrecht wird ihm jedoch ein weitgehender Schutz, ähnlich einem Erbbaurecht in der deutschen Rechtsordnung, eingeräumt.

Das Nutzungsrecht kann entgeltlich oder unentgeltlich eingeräumt werden und ist vererblich. Falls die Parteien nichts anderes vereinbaren, hat der Bauherr die Pflicht, den Bau instandzuhalten. Dem Eigentümer des Grundstücks kann die Genehmigung bestimmter faktischer oder rechtlicher Handlungen des Bauherrn vorbehalten sein, wobei eine Verweigerung der Zustimmung zu Rechtshandlungen nur eingeschränkt möglich ist.

Auch in diesem Rechtsverhältnis bestehen gegenseitige gesetzliche Vorkaufsrechte, wobei wesentlich weniger strenge Regeln gelten, als im oben genannten Falle eines Auseinanderfallens des Eigentums an Grund und Boden einerseits und am Gebäude andererseits.

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ÜBER DIE KANZLEI

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ÜBER DEN AUTOR

Lars Magnus Klett ist ein erfahrener deutscher Rechtsanwalt, der seit 2000 auch in Tschechien anwaltlich tätig ist. Vor seinem Eintritt in unsere Kanzlei arbeitete er in Prag viele Jahre bei den internationalen Kanzleien CMS Cameron McKennna und e|n|w|c Rechtsanwälte (jetzt Taylor Wessing). Zu seinen Mandanten zählen weltweite Unternehmensgruppen ebenso wie mittelständische Unternehmen. Seine fachlichen Schwerpunkte liegen im Handels- und Handelsvertreterrecht, M&A und Gesellschaftsrecht sowie Arbeitsrecht.